Банки постепенно возвращаются на рынок ипотечного кредитования России, который постепенно восстанавливает активность. Однако условия предоставления кредитов на приобретение жилья в связи с кризисом ужесточились, в первую очередь процентные ставки, что вызывает озабоченность властей. Однако механическое снижение ставок по ипотеке, не подкрепленное увеличением объемов строительства жилья, по мнению экспертов, обернется ростом цен на квартиры.

Согласно исследованию, проведенному инвестиционным агентством недвижимости Est-a-Tet, в конце 2008 года 95% банков, работавших в сфере ипотечного кредитования, свернули свои кредитные программы. В кризис ипотечные кредиты продолжили выдавать только Сбербанк, ВТБ и банк «ДельтаКредит». Однако со второй половины 2009 года многие банки вернулись на рынок ипотеки, сосредоточившись, правда, в основном на кредитовании вторичного рынка жилья. Банки стараются переложить значительную часть рисков на заемщика, поэтому сегодня большинство кредитных учреждений либо вообще не работают с новостройками, либо предлагают кредит под высокий процент с более жесткими условиями.

До кризиса средняя годовая ставка по ипотеке составляла 8–9%, в 2009 году – 19–20%, а в начале 2010 года она снизилась до 15–16%. При этом размер первоначального взноса до кризиса не превышал 10–15% от суммы покупаемой квартиры, сегодня он достигает 30%. Кроме того, большинство банков заменили кредитование на первичном рынке жилья целевыми кредитами под залог недвижимости, которая в данный момент находится в собственности кредитора. Всего лишь 5–10 кредитных организаций в стране сегодня предоставляют ипотеку без обременений.

Банки тщательно отбирают те строящиеся объекты, где они готовы предоставлять покупателям кредиты на покупку квартир. Ипотечные кредиты предоставляются, как правило, под договор долевого участия, и очень редко – под преддоговор и тем более под вексельную схему. Некоторые банки выдают ипотечные кредиты только лишь для «своих» строящихся проектов – как правило, это те объекты недвижимости, которые строятся при финансовой поддержке самого банка. При этом заемщик зачастую может рассчитывать на получение кредита на более выгодных условиях. Аналитики Est-a-Tet отмечают, что банки в партнерских программах готовы брать в залог покупаемую квартиру, а также снижать ставки по ипотеке на 3–4%. И все же в целом снижение процентов происходит очень медленно. «Средние показатели ипотечных ставок в 2010 году уменьшатся не более чем на 1,5–2%», – прогнозирует директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина.

В то же время эксперт уверена, что количество банков, работающих на рынке жилищного кредитования, будет увеличиваться. И если к 2011 году 50–60% от прежнего количества ипотечных программ будет восстановлено, то на рынке возникнет реальная конкуренция между банками за потенциального клиента. В этом случае уже можно говорить о реальном снижении ставок по кредитам.

У власти на этот случай есть свой рецепт распространения ипотеки в широкие массы. На прошлой неделе президент Дмитрий Медведев, посетивший с рабочей поездкой Кемеровскую область, затронул ситуацию с ипотечным кредитованием в России. Глава государства признал, что в настоящее время ипотека «страшно дорогая», чтобы снизить ставки, «нужно инфляцию загнать в разумные рамки» – до 5–7%. И в этом случае средняя ипотечная ставка составит 7–9%.

В свою очередь, премьер Владимир Путин назвал даже ставку по ипотеке в 14% годовых «безосновательной». «Не вижу оснований удерживать ставку на уровне 14%», – заявил он 9 февраля на совещании по вопросам жилищного строительства. Ранее премьер говорил, что надо выйти на ставку по ипотеке не выше 11%.

Напомним, по правительственным прогнозам в 2010 году инфляция в России ожидается на уровне 7,5%. Однако рост потребительских цен с начала года дает повод усомниться в таких ожиданиях. В первую неделю февраля – со 2 по 8 февраля – инфляция составила 0,2% по сравнению с 0,1% в последнюю неделю января. В результате с начала года рост цен, по данным Росстата, уже составил 1,9%. Эксперты не исключают, что по итогам года инфляция может достичь 9%. Это значит, что средняя ставка по ипотеке в среднесрочной перспективе объективно не опустится ниже двузначных величин.

Руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко считает, что для рынка жилья стагнация ипотеки пойдет на пользу. Восстановление объемов ипотечного кредитования он ожидает не ранее чем через 2–3 года. «И это хорошо. Людям нужно жилье по доступным ценам, а не очередные долги», – говорит эксперт. По его мнению, если власти удастся сейчас насильно снизить ставки по ипотеке, то цены на жилье ввиду ограниченного предложения на рынке неизбежно вырастут. В результате решение квартирного вопроса будет по-прежнему недоступно большинству россиян. В свою очередь, директор Института социально-экономических проблем народонаселения РАН Алексей Шевляков еще более пессимистично оценивает перспективы ипотеки в России. «Это глубокое заблуждение, что ипотека способна существенно повлиять на решение жилищной проблемы в стране», – отметил он. Коэффициент доступности жилья в России крайне низкий. Половине россиян доходы не позволяют приобрести квартиры по нынешним ценам, даже если ставка по ипотеке будет обнулена, пояснил Шевляков. По его словам, по статистике до 60% квартир покупают состоятельные люди, в том числе и те, кто вкладывает деньги в жилую недвижимость как в высоколиквидный актив. Кроме этой относительно немногочисленной категории населения, за счет возведения и продажи жилья обогащаются лишь строители и банки, предлагающие ипотечные кредиты под высокие проценты.